Cuanto tarda un juicio por vicios ocultos

Cuanto tarda un juicio por vicios ocultos

Ejemplos de defectos latentes

Ha comprado una casa y ha descubierto un defecto oculto. Pero, ¿quién es el responsable? Excelente pregunta. Cuando se trata de defectos ocultos, la cuestión de la responsabilidad puede ser difícil. Si ha descubierto grietas en los cimientos, moho, una infestación o incluso problemas de calefacción, refrigeración o fontanería, ¿quién es el responsable? ¿El vendedor? ¿El inspector de obras contratado para inspeccionar la propiedad? ¿O el agente que negoció la venta? No hay que preocuparse: ¡explicaciones dentro!

Es importante tener en cuenta que si el inspector de edificios informa de signos de lo que podría ser un defecto oculto, ese defecto ya no se consideraría oculto, ya que el comprador fue informado de su posible existencia antes de la compra. Por lo tanto, a menos que el inspector de edificios haya sido negligente de alguna manera, en la mayoría de los casos, no se le puede responsabilizar de la presencia de defectos ocultos descubiertos en la propiedad.

La ley también establece que el vendedor no puede abstenerse de revelar al comprador un defecto oculto, es decir, cualquier vicio o defecto que pueda afectar al valor del inmueble. Este requisito se extiende también a la exageración de las cualidades del inmueble. Si el vendedor oculta a sabiendas o manipula de otro modo los hechos, no sólo tendrá que indemnizar al comprador por la pérdida de valor del inmueble, sino que también podrá ser condenado a pagar daños y perjuicios. El vendedor es, por tanto, quien tiene la mayor responsabilidad por los vicios ocultos.

Responsabilidad del vendedor por defectos ocultos

Un defecto patente es un defecto que es claramente visible en la inspección de la propiedad, por ejemplo, una ventana rota, grietas en una pared o daños por agua. Todos los defectos patentes deben figurar en la oferta de compra, junto con el responsable de su reparación. Dado que los defectos patentes son visibles u obvios sin una inspección profesional, el comprador no tiene ningún recurso contra este tipo de defectos en caso de que sólo lo vea tras la conclusión de la venta.

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Un defecto latente es un defecto que no se detecta fácilmente con una inspección superficial. Por ejemplo, un tejado con goteras, un géiser defectuoso o incluso obras de construcción basadas en planos que no fueron aprobados correctamente. El derecho común establece que el vendedor es responsable de todos los defectos latentes de la propiedad durante 3 (tres) años a partir de la fecha de descubrimiento del defecto por parte del comprador, donde prescribirá dicha reclamación.

Como la mayoría de los vendedores son conscientes de que son responsables de los defectos latentes, en el contrato de compraventa se incluye una cláusula voetstoots para proteger al vendedor hasta cierto punto. Si usted compró una propiedad y firmó una oferta de compra, es casi seguro que había una cláusula voetstoots escrita en ella. Dicha cláusula diría algo así:

Defecto latente frente a defecto patente

En Maryland, la mayoría de las transacciones están escritas en el Contrato de Venta Residencial MAR (el "Contrato"), que es donde cada parte deriva sus respectivos derechos y obligaciones. Como resultado, un comprador necesita entender las responsabilidades del vendedor bajo el Contrato. Ambas partes deben acusar recibo de la Notificación al Comprador y al Vendedor de los Derechos del Comprador y las Obligaciones del Vendedor en virtud de la Ley de Divulgación del Estado de la Propiedad Residencial Unifamiliar de Maryland. Este aviso les informa de que el vendedor proporcionará (1) una declaración de divulgación de la propiedad por escrito; o (2) una declaración de renuncia por escrito. El vendedor cumple con esta obligación decidiendo qué declaración va a proporcionar y completando la Declaración de Divulgación y Renuncia de la Propiedad Residencial de Maryland (la "Declaración de Divulgación y Renuncia").

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Con esta base, volvemos a la pregunta original. ¿Cómo puede el comprador recuperar los daños si el vendedor no ha revelado un defecto latente? Una vez más, el comprador debe acudir al contrato, que exige a las partes una mediación para cualquier disputa o reclamación que surja en el plazo de un año a partir de la fecha real de liquidación del contrato. La mediación la lleva a cabo el Programa de Mediación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Maryland y la sanción por un litigio antes de la mediación es el pago de los honorarios de los abogados a la parte que hace valer la cláusula de mediación. El mediador no está facultado para tomar una decisión vinculante y, si la mediación no tiene éxito o el vendedor no responde a la acción de mediación, el comprador es libre de iniciar un litigio.

Defecto latente frente a defecto material

Instalados cómodamente en su nuevo hogar, los Richardson respiran por fin aliviados. La maratón de compra-venta-mudanza ha quedado atrás. Pero justo cuando empiezan a disfrutar de su luna de miel residencial, suena el teléfono. Al otro lado de la línea está el nuevo propietario de su antigua casa, que acaba de descubrir un grave problema del que les hace responsables.

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Linda y Ralph están conmocionados. Cuando la venta se llevó a cabo, nada parecía estar mal. Habían declarado todo lo que sabían sobre la casa. Y el comprador había hecho inspeccionar la casa. A la conmoción inicial le sigue la ansiedad. ¿Qué deben hacer?

Tienen todas las de ganar si crean un clima adecuado para comprender el problema, para negociar y, si es necesario, para buscar una solución. "Acudir a los tribunales puede costar mucho más, y esto es algo en lo que hay que pensar". señala el Sr. Boily. "Además, acudir a los tribunales es un proceso que puede durar muchos meses, mientras que el problema puede resolverse rápida y eficazmente entre las partes implicadas".

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